有个流传很广的说法：涨8
若有人2015年入狱，十年后出狱会发现，还在聊天，外卖依旧满减，房价竟退回甚至低于当年水平，唯一要学的只是刷抖音。
这个略带黑色幽默的故事，恰恰戳中了当下楼市的痛点——
曾经让无数人趋之若鹜的财富效应已然崩塌，留下的是“富人不买、中产不敢买、普通人买不起”的集体弃购困局。
国家统计局8月的数据早已敲响警钟：
1-8月全国房地产开发投资跌至60309亿元，同比降幅扩大到12.9%。
这一数字不仅创下近年同期新低，更延续了自2022年4月以来的负增长态势，住宅投资的11.9%跌幅同样刺眼。
土地市场的冷清更印证了行业寒意。
2024年卖地收入48699亿元较最高点暴跌44%，今年前7个月更是降至16950亿元，地方政府“卖地难”成了普遍难题。
销售端的表现同样糟糕，1-8月商品房销售面积和销售额分别下降4.7%和7.3%，自2021年起就没回过正，4月后跌幅还在持续扩大，东部和东北地区成了重灾区。
比数据更直观的是房价“时间倒流”的冲击涨8。一线城市早已不是“跌一点”那么简单：
北京房价较最高点跌了30.7%，退回2016年8月；
上海跌31.6%，回到2016年3月；
深圳跌幅更是达39.6%，倒退回2016年6月；香港更惨，直接跌回2015年2月。
这意味着2016年后高位接盘的人，不仅没享到资产增值，反而被套牢——2017年深圳500万买的房，如今市值可能只剩300万，“十年白干”成了部分人的真实写照。
更值得注意的是，这种回调从一线蔓延到三四线，很多地方房价已回到十年前，彻底打破了“房价只涨不跌”的神话。
财富效应的消失，让三类购房主力集体选择了“用脚投票”。
过去靠炒房赚差价的富人率先离场，在宏观经济不确定性增加的背景下，他们看清楼市已不是优质投资标的，与其被套不如落袋为安，抛售房源成了共识。
中间的中产群体则陷入深度观望，他们有首付能力，却怕把未来二三十年绑在房贷上——
面对随时可能的优化、降薪，没人敢赌自己能稳还月供，既怕追高买了就跌，又怕踏空但更怕负债，曾经占比八成的“卖一买一”置换群体，如今已不足四成。
最无奈的是普通人，收入缩水叠加房价仍处高位，即便跌了涨8，房价收入比依旧不合理，2021年起就纹丝不动的居民杠杆率（2024年三季度甚至微降至63.2%）说明，大家早已没能力再负债买房，连首付都凑不齐成了普遍困境。
年轻人的“躺平”更让楼市失去了接盘侠。
上一代靠“掏空六个钱包+拉满杠杆”买房的底气，源于对时代红利的信任，但90后、00后没享过房价暴涨的福利，反而要面对收入不稳定的压力。
他们看透了“买房=余生负重前行”的现实，不愿用几十年青春换一套可能贬值的房子，更怕成为“被收割的红利”。
人口负增长则给这种趋势雪上加霜，2022年减85万、2023年减208万、2024年减139万，三年少了432万人，结婚率下降、新生儿减少，让楼市短期刚需和长期需求双双萎缩，供需关系彻底逆转。
为了救市，京沪深等城市接连出台新政：
北京放开五环外限购，上海放宽外环外购房套数，深圳甚至细分圈层差异化调控。
但效果依旧是“短期脉冲”，逃不过“短则一个月，长则一个季度”的规律。
北京8月二手房成交量仅环比涨4.28%，同比仍跌7.19%，却有94.85%的挂牌房源在降价；
上海新政后首周新房成交环比涨35.25%，但91.19%的二手房在降价；
深圳降价房源更是涨价房源的11.2倍。
“以价换量”成了唯一底色，政策只能激活少量观望刚需，却改不了“买涨不买跌”的心理。
开发商的“躺平”让局面雪上加霜，2024年百强房企拿地金额同比降31%，较2020年高点少了76%，即便央国企也只敢聚焦核心城市。
区域分化更趋撕裂：
东北1-8月投资跌22.9%，东部销售领跌，同一城市里核心区尚能抗跌，远郊区早已“降价也卖不动”。
说到底，楼市的核心矛盾已从供需失衡变成信心、收入、人口的三重失衡。
放开限购、降首付等政策再密集，也填不满“富人不买、中产不敢、普通人买不起”的需求真空。
只有当经济回暖、就业改善，收入与房价找到新平衡，信心真正恢复，楼市才可能止跌。
而这个周期，没人能给出确切答案，就像那些等待的年轻人一样，楼市也在通缩中期待着平衡点的到来。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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