在解释过房价收入比和租售比问题之后又炸出来不少屁股决定脑袋的，其中有几个说出来的话属实让我瞠目结舌宏盛证券，这里整理出第二波评论区问的多的问题进行分析。还是那句话，你不懂好好问我会尽力解释，你不懂还卖弄无知的话我顶多不来理你，但如果你既无知又出言不逊，那就别指望我会惯着，我没这义务对任何人都保持耐心。
房地产市场估值
前面的文章详细说明了租售比和房价收入比这两个指标在中国市场应用时的局限性，评论区有不少人问是否有其他的指标可以参考，其实现在机构在宏观分析报告里用的比较多的是 地产行业增加值占GDP比重这个指标。因为这个指标可以绕开收入结构，从总体角度上对房地产行业进行估值，而之前也解释过房产的 受众基本为中产及以上群体，简单使用平均收入自然会使分母变小，从而拉高房价收入比让其看起来不合理 。为了防止杠精先说明一下， 地产行业增加值占GDP比重这个指标当然也有不足之处，它只是在目前无法得到修正后的 租售比和房价收入比前提下的替代指标。
目前我国的 地产行业增加值占GDP比重已经连年下降至2024年的6.3%，而美国目前是12.6%，两者差距巨大是因为统计口径不同，美国采用虚拟租金法而我国采取成本法，目前尚且缺乏两者统一口径后的精确测算。参考前央行统计司在2017年做的测算，按照美国的统计口径我国在2017年的该指标 为12.84%（对应2017年我国统计口径为6.5%）， 而发达国家基本都保持在12%左右，所以横向对比2 024年我国的该指标已经回到正常水平，纵向对比目前也处于历史低点。
要知道房产作为商品来说没有任何特殊性，房价的涨跌不以个体意志为转移，商品价格取决于该商品受众的收入和喜好，并不取决于非受众的收入。这就像我要卖100一杯的咖啡只会去调研月薪20000以上受众的喜好，而不会去调研月薪3000群体的喜好是同一个道理。所以大多数屁股决定脑袋的人在评论区的发言毫无意义，自己没买就一直喊跌，自己上午买完还没开始吃中饭就转为喊涨。
该买还是卖
评论区每天都碰到问我手里有房该不该卖，或者手里没房该不该买。其实这类问题根本无法直接回答，因为买还是卖取决于很多因素，下面列举一些供大家参考：
你是刚需还是投资？如果是刚需的话能等就等宏盛证券，不能等就买，特别是高线城市目前已经是相对低点了，长线看即使考虑保值因素也是适合买入自住的。投资的话就不适合了，明明可以再等等为啥要现在就买呢。
你的财务状况如何？对于卖方来说如果财务状况不好，那显然是要卖掉的，因为经济下行周期收入本身就不稳，叠加房价短期还无法止跌，不割肉出货的话你可能会面临还不出贷款的窘境。财务状况好的话高线城市核心区的资产还是可以拿一下，因为房产这种低流动性资产交易成本太高，交易周期又太长，目前低位情况下割肉后面可能会拍大腿。
你是否有更好的投资渠道？这点对买方和卖方都是一样的，如果有确定性比较高的且更好的投资渠道，建议立即切换到该渠道去，如果没有的话那就参考上面两个条件进行综合判断。
以上仅仅是举例，根据每个人的实际情况不同还有很多问题可以问出来，所以当大家考虑该买还是该卖这个问题时要试着先想想要问自己哪些问题。这里想起一个比尔盖茨的案例，这个案例可以很好的说明投资并不是简单的买还是卖，而是资产合理配置的问题。
比尔盖茨在90年代初微软刚上市时 听从了家族投资办公室的建议 抛售了微软股票而分散投资到其他行业，最后这种分散投资组合虽然实现了3倍的增值，但却严重跑输微软股价增值24倍的表现，这导致很多事后诸葛亮都觉得比尔盖茨家族办公室的华尔街精英都是酒囊饭袋。我想说这是对投资的误解，当年家族办公室抛售微软股票分散的是风险，这是站在当年时间点上的正确配置策略，而微软股价上涨24倍是额外收益，事实上站在当年的情况看微软股价也可能下跌90%，所以投资并不能唯结果论，也不是简单的买与卖，在当下做出合理的配置是需要遵循的关键准则。
质疑数据问题
最后就是碰到最多的质疑数据的问题，我这里发的基本都是顶级投行的研报，数据正确是最基本的要求，而且数据来源都有标注在图上，研报发出前至少内审三遍以上，从概率上说数据出问题的可能性非常小。所以每当有人留言质疑数据，我确实会先入为主的认为投行的数据没问题，然后在这个基础上去找答案。这并不是什么盲从权威，只是基于概率做出的合理决策，因为相比于包括我在内的网友，顶级投行在数据上出错的概率微乎其微（我看过几千份研报，记得发现错误的数量在5份以下，而且都是文字错误，比如上海写成北京）。要说明的是 我自己偶尔也会不同意投行观点，但理由都是基于数据比较片面这个逻辑，而并非数据本身出错。
我大概统计了一下这些质疑数据的人大基本都是做空阴谋论和直接扣帽子，还有少部分其他问题，下面对进行逐一列举：
屁股决定脑袋：这是遇到最多的也是最典型的，自己没买就唱空，买完就唱多的品种。比如前不久遇到一个先问我高线城市缺房子的数据哪里来的，我想说你逗我吗？整篇文章写的不就是这个数据哪里来的？然后这货居然直接给我吟诗作对了起来，和我说坐高铁时候看见一二线城市楼房都是绵延上百里空置率奇高，由此得出结论一二线房子严重过剩，人口会往农村跑。首先绵延上百里你拿尺子量来的吗？你吟诗作对可以飞流直下三千尺，我问你上海未来住房供求如何你告诉我绵延数百里？而且你坐个高铁还能给我看出空置率来？还张口就来人往农村跑，如果大城市都找不到工作还指望回农村有工作？难道是去村口开个小卖部晒太阳的工作？
前提条件：这一类问题属于文章看的不仔细或者不明白什么时候用动态分析什么时候用静态分析，之前在解释租售比和收入比时已经说过对于简单的经济指标一般都会采用动态分析，对分子分母上的每一个因子都进行相关性分析，因为分子变化的同时很可能导致分母同步变化。相反的，由于经济学本身十分繁杂而目前技术难以做到大一统的完全预测，所以每份研报都会给出分析的前提条件，一切分析都会在这些前提条件里进行（静态分析）。简单说有条件的尽量动态分析，如果分析框架过于庞杂，那就只能把某些条件设定为恒量，然后在这个大的框架下进行静态分析。
就比如在之前测算高线城市潜力的文章里就一直被追问，说银行一年的新增贷款总额是xxx，要达到高盛测算的潜力根本不可能。我提醒了两次注意时间这个前提条件却一直被无视，人家算的是未来总潜力，而你拿来比的是一年的贷款，这本来就没有可比性。而且以动态的眼光长期来看，随着人口不断向高线城市集结（城市的杠杆能力和杠杆率远超农村），增量杠杆能力和总体杠杆率都会上升，两者一起上升时类似于戴维斯双击，以后高线城市的杠杆率对标美日韩这是可以预期的经济规律。
统计口径：评论区还经常有拿两个不同口径的数据比来比去的，这种我都懒得说了。这里说一下稍微有点技术含量的，就是数据里的灰色地带。所谓灰色地带就是由于实际操作时的变通做法造成的统计数据失真。
举个例子，比如2021年住户部门的经营贷是2.6万亿，房贷是6.1万亿，消费贷是5.3万亿，有个哥们就一直抓着这个来和我争论未来的房贷增长空间并不大，理由是2021年顶峰时期房贷也就6万亿出点头。对于这类评论我只能采取不理的态度，因为谁都知道2021年时候大量经营贷和消费贷的实际去向是房地产，但具体数据谁都说不准，即使我知道数据也不方便讲，所以这种争论只会浪费大家时间，这是我不理会的原因。
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